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Cómo escoger una estrategia de inversión que trabajará

A menudo me consigo a email de los inversionistas que preguntan cómo pueden decir qué propiedades inmobiliarias es ideal la inversión de estrategia en su ciudad. De la perspectiva de un nuevo inversionista puede a menudo ser difícil decidir a qué estrategia particular usted debe utilizar en un área dada.

Hay dos maneras esenciales de analizar un mercado inmobiliario para la inversión residencial de las propiedades inmobiliarias. Uno está geográficamente y el otro está demográfico.

En el caso de Geographics digámosnos tienen un inversionista que viva en el condado de Cobb, GA y él o ella quiere solamente comprar y vender características en el condado de Cobb. Puesto que este inversionista ha elegido limitarse a una localización geográfica específica, serán limitados a los repartos (es decir estrategias) esos ellos encuentran el más fácilmente disponible del condado de Cobb.

Por ejemplo, si usted está en un área suburbana que tenga porciones de nueva construcción, usted puede encontrar más oportunidades de venta al por menor a los inquilinos del dueño. Usted también no encontrará algunos alquileres y virtualmente nada convenientes para vender al por mayor porque todo es demasiado nuevo. Y, la mayoría de características en nuevas áreas tiene equidad muy pequeña. Las ventas cortas son la manera grande de crear equidad en más nuevos hogares ahora, debido a las ejecuciones de una hipoteca.

Si usted está en una más vieja área por ejemplo dentro de una ciudad importante, donde hay millares de más viejas características y de muchas casas que necesita reparaciones, usted es mucho más probable encontrar al por mayor, los rehabs y la característica de alquiler reparte solamente relativamente poca nueva construcción.

Tan cuando viene a elegir una estrategia, su opción será dictada por la situación. ¿Hay mucha equidad a trabajar con? Quizás el vender al por mayor es la mejor opción. ¿Hay equidad muy pequeña a trabajar con? ¿Y es una pre-ejecución de una hipoteca también? Entonces una venta corta pudo ser la única manera de hacer el trabajo del reparto.

Por una parte muchos inversionistas de las propiedades inmobiliarias eligen una estrategia y después intentan encontrar una casa que quepa esa estrategia. Por ejemplo si usted quiere ser un comerciante de las propiedades inmobiliarias, usted tiene que ir a donde están los repartos al por mayor.

Esto es lo que harán la mayoría de los comerciantes profesionales. No se limitan a una pequeña área geográfica. Viajan por todas partes su área para encontrar todos los repartos al por mayor potenciales que razonablemente pueden. Pueden limitar su territorio algo, pero cubrirán generalmente un área geográfica amplia para encontrar solamente los repartos al por mayor.

Su foco estará en entrar en contacto con a los dueños de más viejas características se abandonen que, o necesita porciones de reparaciones. Esto es porque estas características representan generalmente la mejor oportunidad para las porciones de equidad y de un vendedor flexible.

Si usted es un comerciante usted no quiere perder su tiempo que entra en contacto con a los dueños de las casas de 2 años sin equidad.

Los comerciantes que hacen esto están utilizando el método demográfico. No están mirando en una localización particular, ellos están buscando un tipo particular de vendedor.

Medios de prospección demográficos usando más de una técnica total de la comercialización, y de apuntar preforeclosures, ediciones de salud, transferencias del trabajo, legalización de un testamento, divorcio, y la gama entera de acontecimientos relacionados de la vida que pueden llevar a una persona a sentir bien a un vendedor motivado.

Es más común entre inversionistas profesionales buscar para los repartos demográfico algo que a las localizaciones geográficas específicas. Sin embargo esto significa que usted debe tener una buena voluntad de conducir suficientes distancias a los plomos del cheque. He conducido personalmente más de 200 millas en un solo día, mientras que ve tanto como 12 características. En ese punto buscaba específicamente oportunidades al por mayor así que tuve que ir a donde estaban esas oportunidades.

Tenía quise permanecer cerca del hogar, que es una más nueva área, con las porciones de casas construidas en los últimos años, perseguiría solamente las estrategias a las cuales trabaje con las casas bonitas, tales como opciones del arriendo, “tema-” o compra y asimiento, porque mi área geográfica es más nueva y por lo tanto él contiene muy pocas oportunidades que venden al por mayor.

Puede tardarle un cierto tiempo para conseguir una sensación para los tipos de repartos que sean más probable ser encontrado en su área. Si le en una más vieja área construyen sobre todo antes de 1970, después las ocasiones son muy buenas que usted encontraría más oportunidades que venden al por mayor.

Si usted vive en una nueva área donde la mayor parte de está menos la construcción de 10 años usted encontraría menos equidad y tendría que elegir las estrategias que no requieren porciones de equidad.

La venta al por menor a los inquilinos del dueño en un arriendo con la opción para comprar, es mi estrategia preferida personal en las vecindades suburbanas que son predominantemente ocupadas por el dueño. Usted puede hacer que el trabajo del reparto en el 80% LTV, en vez del 65% LTV usted necesita para vender al por mayor.

Así pues, una llave a determinar qué estrategia para utilizar en qué área es mirar la edad y la condición de las características en esa área y hacer las ofertas que trabajan para esas características.

En zonas metropolitanas más grandes, los suburbios periféricos son mucho más probables ser ideales para vender al por menor, o compre y lleve a cabo estrategias. Las vecindades de la en-ciudad en las más viejas partes del centro urbano se adaptan mejor a las estrategias como vender al por mayor, porque casas más viejas tienden a tener más equidad y a necesitar reparaciones.

Casas más nuevas tienen generalmente menos equidad y por lo tanto son mejores candidatos a estrategias creativas del flujo de liquidez, como “arriendo con la opción a comprar”, o “tema-a la hipoteca existente”.

Las estrategias creativas del flujo de liquidez pueden requerir menos equidad donde vendiendo al por mayor estrategias requerirán más equidad para que los números trabajen.

En mercado de hoy, con ejecuciones de una hipoteca en todo el colmo de tiempo, muchos inversionistas están utilizando ventas cortas para crear la equidad donde existen ningunos. REO son también una gran fuente para las oportunidades de compra descontadas, debido a la alta cantidad de bancos del inventario tienen actualmente disponible para la venta. Donde existe el exceso de provisión, los bancos serán forzados a cortar repartos hasta que alcance la demanda. Eso no sucederá probablemente en muchos mercados muy afectados hasta 2010. En este mercado muchos repartos “son hechos” por los negociadores listos de la venta corta.

Cualquier estrategia tiene solamente sentido si el trabajo de números. Sin importar donde le localizan, y si su mercado es “caliente” o “frío”, el fondo está -- ¿qué le costará? ¿y, puede usted venderlo o alquilarlo para más que él costará? ***

Sobre el autor

Donna Robinson es un agente autorizado, un inversionista de las propiedades inmobiliarias y un consultor de las propiedades inmobiliarias, situado en el metro Atlanta, GA. Ella es una autoridad respetada a propósito de la inversión inmobiliaria de las propiedades y de evaluación de la característica. Consiga el boletín de noticias libre de Donna para los inversionistas de las propiedades inmobiliarias en http://www.REIUonline.com