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Compra conforme a la hipoteca existente, escritura la oferta

A tema-a oferta es como cualquier otra oferta escrita a las propiedades inmobiliarias de la compra. Utiliza el mismo acuerdo general de la compra y de venta. No hay forma del contrato especial requerida para tema-a las transacciones. El comprador quiere simplemente explicar los términos exactos de la hipoteca existente, junto con cualesquiera otros términos o condición que el comprador esté ofreciendo.

Al escribir tema-a ofertas, usted necesitará conseguir al vendedor proveer de usted una copia de los términos de hipoteca actuales. Usted querrá incluir estos términos en su oferta, para explicarlos a la letra.

Abajo está un ejemplo:

“Precio de oferta $100.000 dólares, tema-a la rentabilidad existente de la hipoteca de $95.780, con pagos de $789 por mes, principal e interés, tipo de interés (de los vendedores de los términos del pago corriente) 6.5%, por 24 meses. En el plazo de 24 meses, el comprador obtendrá el nuevo equilibrio existente de la hipoteca del financiamiento y de la rentabilidad. El comprador también acuerda pagar efectivo del vendedor $4120 en la rentabilidad”.

Vamos tan a llevar esta nota por hasta dos años, y cuando vendemos o conseguimos el nuevo financiamiento, pagaremos apagado el préstamo existente de los vendedores, y deberemos a vendedor $4120 adicionales en efectivo. Vendimos la característica para $125.000 al nuevo comprador
y embolsado sobre $20K.

Usted puede ponerle en cualquier término y el vendedor conviene. Apenas depende de la situación y del marco de tiempo necesario. Cuando el mercado es lento, puede durar para conseguir un nuevo comprador calificado para un préstamo. Tengo gusto del marco de tiempo de dos años, pues permite bastante tiempo de vuelta en la mayoría de los casos.

Si el pago de los vendedores también incluye una cantidad para los impuestos y el seguro, usted querría especificar eso también. Usted quiere estar seguro que usted documenta claramente los términos exactos de la hipoteca existente. El comprador necesitará seguro de característica en su nombre, puesto que el título transferirá a usted. Discuta esto con su abogado cerrado para estar seguro que usted dirige esto correctamente.

El tipo del pago y de interés se toma directamente de los términos de préstamo existentes de los vendedores. Usted los está documentando simplemente en la oferta, de modo que usted esté claro en cuánto usted está pagando a cada mes. Si hay arreglos adicionales, tales como una segunda hipoteca, u otros términos o condiciones los cuales usted y el vendedor convienen, usted debe cerciorarse de que también los documenten claramente en la oferta.

La escritura de una buena oferta es realmente apenas una cuestión de cerciorarse de cada detalle específico de su acuerdo se indica en los términos que están claros. Si usted enrolla nunca para arriba ante el tribunal sobre contrato, una edición crucial será la claridad de los términos en el acuerdo.

Usted debe siempre tener su abogado repasar los términos de una oferta antes de la muestra del comprador y del vendedor él, de asegurar cosas se indica correctamente. Es materia bastante básica, pero si usted necesita consejo, lo consigue ANTES DE QUE un contrato sea firmado por ambas partes. No arriesgue el incurrir en de una equivocación si usted no está seguro cómo redactar una oferta. Este artículo no se piensa para ser un substituto para el asesoramiento jurídico.

A de cierre tema-a reparto es como el cierre de cualquier otro reparto. Su abogado de la compañía de título manejará el closing. Discuta los detalles de a tema-con a un abogado o a una compañía de título local antes de que usted haga su primera tema-a reparto. Pueden proporcionar la dirección valiosa en ley estatal. Algunos estados pueden no permitir este tipo de cierre o pueden requerir que esté hecho una manera específica. Solamente calificarán a un abogado o a una compañía de título local darle la mejor dirección para su estado.

Hay una discusión de muchos años sobre si “tema-” a repartos accione “deuda en la cláusula de la venta” encontrada comúnmente en virtualmente todas las hipotecas. Esta cláusula dice que el prestamista puede llamar el préstamo debido si encuentran que el título a la característica ha cambiado las manos sin su conocimiento.

Hay mucha gente en ambos lados de esta discusión, pero ser honesto, éste es un cambio del título sin el conocimiento directo de los prestamistas, y en mi opinión, éste accionaría la deuda en cláusula de venta. Pero esto casi nunca sucede mientras los pagos sigan siendo actuales. Y otra vez, en el actual mercado, con altas tarifas de la ejecución de una hipoteca, apenas no tiene sentido para que el prestamista llame el préstamo debido mientras los pagos sean actuales.

Sobre el autor

Donna Robinson es un agente autorizado, un inversionista de las propiedades inmobiliarias y un consultor de las propiedades inmobiliarias, situado en el metro Atlanta, GA. Ella es una autoridad respetada a propósito de la inversión inmobiliaria de las propiedades y de evaluación de la característica. Consiga el boletín de noticias libre de Donna para los inversionistas de las propiedades inmobiliarias en
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